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Manobra desarmada
A lei permite a uma construtora aplicar correção monetária em financiamento imobiliário com prazo superior a 36 meses. O valor, porém, não pode ser cobrado por meio da inclusão de uma parcela fictícia, de valor ínfimo, que alonga o contrato artificialmente.
O entendimento é da a 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, que negou o recurso de duas construtoras e manteve a condenação para que elas restituam em dobro os valores cobrados indevidamente de uma compradora.
Consumidores terão valores restituídos em dobro devido à cobrança irregular
A disputa teve início após uma consumidora firmar, em maio de 2023, um compromisso de compra e venda para a aquisição de um imóvel na planta. O acordo previa que as chaves da unidade seriam entregues em um prazo de 16 meses. No entanto, o contrato estabelecia reajustes mensais pelo Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC) e, após a entrega, pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).
Para simular que o financiamento superava os 36 meses de duração — tempo mínimo fixado na legislação para permitir a cobrança da correção mensal —, as empresas incluíram uma parcela única de R$ 1 mil com vencimento agendado apenas para junho de 2026, com uma data muito posterior à da penúltima prestação.
Diante da cobrança, a compradora ajuizou uma Ação de Revisão Contratual cumulada com repetição de indébito. Ela argumentou que foi indevidamente compelida a pagar quase R$ 29 mil a mais para as companhias, já que a periodicidade do reajuste financeiro adotado era inferior à autorizada.
Ao se defenderem no processo, as construtoras arguiram pela regularidade do contrato e da atualização monetária adotada. Além disso, uma das ressuscitou uma preliminar pedindo o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva para responder ao caso.
‘Nítida burla’
Na primeira instância, o juiz Paulo Henrique Ribeiro Garcia, da 1ª Vara Cível do Fórum de Pinheiros, em São Paulo, julgou os pedidos procedentes. Ele apontou que a conduta violou o artigo 47 da Lei 10.931/2004, que considera nulos expedientes que resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de 36 meses, definido no artigo 46 da mesma norma.
O magistrado ressaltou também que as regras da Lei 10.192/2001 declaram nula a correção mensal em contratos de prazo inferior a um ano.
“Dessa sorte, a medida teve o evidente propósito de fazer com que o contrato aparente possuir prazo superior a 36 meses, com o fim de possibilitar a aplicação de correção monetária com periodicidade mensal, em prejuízo ao consumidor e em nítida burla da legislação aplicável”, avaliou o juiz.
As empresas recorreram, mas o relator do caso na segunda instância, juiz convocado Ronnie Herbert Barros Soares, confirmou integralmente a sentença. Ele rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva ao reconhecer a responsabilidade solidária de ambas as companhias na relação de consumo.
O colegiado também manteve a devolução em dobro dos valores pagos a mais. Segundo o tribunal, a condenação baseia-se no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que a restituição em dobro do indébito independe da comprovação de má-fé, revelando-se cabível quando a cobrança configurar conduta contrária à boa-fé objetiva.
A consumidora foi representada na ação pelo advogado Luiz Busta, do escritório Busta & Amaral Advogados.
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Processo 4006984-25.2025.8.26.0011
