AdO avanço da regulamentação da Reforma Tributária começa a redesenhar o cenário de investimentos no mercado imobiliário, especialmente no segmento de aluguel por temporada. O modelo, que tradicionalmente era tratado como renda imobiliária, passa a ser gradualmente enquadrado como uma atividade econômica organizada, o que traz impactos diretos sobre a carga tributária, a forma de apuração dos impostos e a necessidade de planejamento dos investidores.
A mudança vai além do aspecto conceitual. Ela altera a lógica de tributação do setor e tende a elevar o custo fiscal da operação, principalmente para pessoas físicas que exploram imóveis por diárias ou períodos curtos prática comum em plataformas digitais de hospedagem, segundo especialistas ouvidos pelo InfoMoney.
De acordo com o tributarista Tiago Conde Teixeira, sócio do Sacha Calmon-Misabel Derzi Consultores e Advogados e professor do IDP, a reforma marca uma virada na forma como o Estado passa a enxergar essa modalidade de locação. “O aluguel por temporada passa a ser tratado como atividade econômica, com características de prestação de serviços. Isso muda completamente a forma de tributação”, afirma.
Na prática, o segmento entra no alcance dos novos tributos sobre o consumo — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) que incidem sobre a receita da operação, e não sobre o lucro. Esse ponto tende a pressionar as margens, especialmente em operações com custos elevados, vacância ou forte sazonalidade.
“O problema não é só pagar mais imposto, mas pagar de um jeito diferente. Tributos sobre consumo não levam em conta despesas ou períodos sem ocupação”, explica Teixeira.
Erosão de margens e mais fiscalização
A reforma não altera o Imposto de Renda, que continua incidindo normalmente sobre os rendimentos do aluguel. O principal ponto de atenção, segundo os especialistas, está na convivência entre o imposto sobre a renda e os novos tributos incidentes sobre a atividade econômica.
Sem planejamento adequado, essa combinação pode resultar em uma erosão significativa da rentabilidade. O investidor mantém o fluxo de receita, mas percebe que o valor líquido ao final do período diminui.
Além disso, o novo modelo amplia as obrigações acessórias e traz maior sofisticação na fiscalização, elevando o risco para quem opera de forma desorganizada ou informal.
O que mudou com a nova lei
A Lei Complementar nº 214/2025 consolidou essa mudança ao definir que a locação por temporada contratos inferiores a 90 dias passa a ser tratada como serviço de hospedagem, equiparado a hotéis e pousadas. Com isso, a atividade fica sujeita ao IBS e à CBS, com a aplicação de um redutor de 40% sobre a alíquota padrão.
Segundo o tributarista Milton Fontes, do Peixoto & Cury Advogados, o impacto é relevante, sobretudo para pessoas físicas. “Antes da reforma, a pessoa física pagava basicamente Imposto de Renda, com alíquota máxima de 27,5%, sem tributos sobre consumo e sem obrigação de emissão de documentos fiscais”, explica.
Com o novo modelo, além do IR, passam a incidir IBS e CBS. Em um aluguel de R$ 10 mil, a carga tributária total da pessoa física pode chegar a cerca de 44%. Já no caso de uma pessoa jurídica no lucro presumido, a carga pode ficar próxima de 27% ou até menor, a depender do aproveitamento de créditos.
Pessoa jurídica ganha protagonismo
Na avaliação dos especialistas, a tributação da locação por temporada praticamente dobra para quem atua como pessoa física. Em contrapartida, a estruturação por meio de pessoa jurídica tende a se mostrar mais eficiente após a reforma, especialmente para quem possui mais de um imóvel ou opera com volume relevante de receitas.
“A opção pela pessoa física ficou muito mais onerosa e mais sensível à fiscalização, inclusive com o avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro”, afirma Fontes.
Embora a constituição de pessoa jurídica não seja obrigatória, passa a ser uma alternativa que precisa ser avaliada caso a caso. Estruturas como holdings patrimoniais ganham espaço não apenas pela eficiência tributária, mas também pela organização da gestão e pela proteção patrimonial.
Investimento segue viável, mas exige estratégia
Para os especialistas, o aluguel por temporada continua sendo um investimento atrativo, especialmente em cidades turísticas, polos corporativos e grandes centros urbanos. O que muda é o perfil da operação.
“O investimento deixa de ser quase passivo e passa a exigir gestão, precificação correta e planejamento tributário”, resume Teixeira. “A Reforma Tributária não mata o negócio, mas pune quem não se adapta.”
No novo ambiente regulatório, o improviso perde espaço. Planejar deixa de ser um diferencial e passa a ser condição essencial para preservar margens e manter a viabilidade econômica do aluguel por temporada nos próximos anos.
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Informações retiradas de Anna França ao InfoMoney
