AdA informalidade ainda domina o mercado de locação residencial no Brasil. Estudo da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) mostra que apenas dois em cada dez imóveis alugados nas capitais têm renda declarada à Receita Federal. Isso representa uma evasão de 79% nessas cidades e de 85% no país.
Os valores não declarados correspondem a 56% da renda de aluguéis nas capitais e 64% no Brasil, totalizando ao menos R$ 65 bilhões fora do radar do fisco, o equivalente a cerca de 0,5% do PIB.
A tributação dos aluguéis segue a tabela progressiva do Imposto de Renda, com isenção para rendas de até R$ 5.000 e alíquota de até 27,5% para valores superiores. Ainda assim, não há estimativa precisa do volume de tributos sonegados, já que o cálculo depende da renda total de cada proprietário.
O levantamento cruzou dados do Censo Demográfico e da Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF), ambos do IBGE, com a Dimob, declaração obrigatória enviada por imobiliárias à Receita. A análise identificou uma discrepância relevante entre o que é reportado nas pesquisas e o que efetivamente chega ao fisco.
Informalidade explica evasão elevada
A principal explicação para o cenário é a baixa formalização dos contratos. Apenas 21% das locações passam por imobiliárias e são informadas via Dimob. Cerca de 50% dos acordos são verbais, enquanto o restante envolve intermediações informais.
Esse contexto resulta em um Índice de Informalidade Contratual de 78,5% no Brasil e de 71,6% nas capitais. “A evasão nas rendas de aluguel é uma regra, e ela é uma face da informalidade da economia brasileira”, afirma Ana Luiza Nabuco, pesquisadora do Cedeplar/UFMG.
Diferenças regionais e destaques por capital
Os níveis de evasão variam significativamente entre as cidades. Manaus (99%), Boa Vista (98%) e São Luís (98%) lideram o ranking. Porto Alegre registra o menor índice, com 23%.
Entre as principais metrópoles, o Rio de Janeiro apresenta evasão de 82%, enquanto São Paulo e Brasília registram 75%.
Impactos para o mercado imobiliário
Para profissionais e investidores, o cenário evidencia desafios e oportunidades:
- Corretores e imobiliárias: a baixa intermediação formal limita o alcance da Dimob e reduz a transparência do mercado. Há espaço para ampliar a profissionalização e captura de contratos.
- Investidores: o alto nível de informalidade distorce a precificação de ativos e reduz a previsibilidade de retornos.
- Incorporadores: a falta de dados confiáveis dificulta análises de demanda e planejamento de novos projetos voltados à locação.
- Compradores: a informalidade pode aumentar riscos jurídicos e reduzir garantias contratuais.
Problema estrutural e global
Segundo a pesquisadora, a evasão em aluguéis não é exclusiva do Brasil. Nos Estados Unidos, por exemplo, o índice chega a 51% da renda. Trata-se de uma dificuldade estrutural de tributação desse tipo de rendimento.
Além disso, o estudo aponta um efeito relevante sobre a desigualdade. Famílias de menor renda comprometem mais recursos com aluguel, enquanto as de maior renda concentram a propriedade e os ganhos. “Os dados mostram que tributar a renda de aluguéis no Brasil significa tributar em particular os estratos superiores de renda. Basta olhar o perfil dos proprietários e locadores”.
Avanços regulatórios e novas ferramentas
Nos últimos anos, o país avançou na criação de instrumentos para monitoramento do setor. Entre eles estão o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que reúnem dados unificados dos imóveis.
A partir de 2026 e 2027, novas medidas devem entrar em vigor, incluindo a tributação da locação por grandes proprietários no âmbito da reforma tributária.
Aluguel em alta no Brasil
O tema ganha ainda mais relevância diante da expansão da locação como forma de moradia. Segundo o Censo, o percentual de domicílios alugados subiu de 14% em 2000 para 22% em 2022, totalizando mais de 16 milhões de unidades.
Apesar das limitações metodológicas do estudo, como diferenças nos períodos de coleta e ausência de distinção entre aluguéis residenciais e comerciais na base fiscal, os autores consideram que os dados evidenciam o potencial de arrecadação e os ganhos de eficiência com a redução da informalidade.
“Políticas de combate à sonegação de rendas de aluguéis, que certamente enfrentam resistências por parte do mercado imobiliário, têm impactos positivos no orçamento público, na redução de desigualdades sociais e em políticas habitacionais”, conclui Nabuco.
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Informações retiradas de Eduardo Cucolo a Folha de São Paulo
