AdO mercado imobiliário brasileiro começou a redesenhar sua geografia de oportunidades. Dados recentes do Índice de Demanda Imobiliária (IDI) Brasil mostram que cidades fora do tradicional eixo Rio-São Paulo vêm ganhando protagonismo, impulsionadas por demanda reprimida, crescimento econômico regional e maior capacidade de absorção de novos empreendimentos.
O levantamento, realizado pelo ecossistema Sienge em parceria com a CBIC, analisa 81 cidades brasileiras e mede a demanda por imóveis nos segmentos econômico, médio e alto padrão. O objetivo é identificar onde existe procura consistente para sustentar novos lançamentos.
Segundo Gabriela Torres, Gerente Executiva de Dados e Inteligência do Ecossistema Sienge, o indicador busca ampliar a visão tradicional do mercado, normalmente focada apenas na oferta.
“O IDI é um indicador de demanda imobiliária, diferente do que o mercado está acostumado a acompanhar, que normalmente é oferta”, afirma. “A lógica não é apenas olhar quantos lançamentos existem em uma cidade, mas entender se existe demanda consistente para absorver aquele produto.”
De acordo com ela, o índice ajuda a evitar distorções comuns do setor.
“Se analisássemos apenas volume de oferta, São Paulo sempre lideraria. Mas quando combinamos isso com renda, dinâmica econômica e demanda efetiva, conseguimos enxergar com mais clareza onde a procura realmente está se fortalecendo”, diz.
O indicador considera fatores como população por faixa de renda, geração de empregos, atividade econômica regional e força do mercado secundário, ligado à oferta de imóveis usados.
“É um indicador construído a partir de milhares de variáveis que contam uma história sobre cada cidade”, afirma. “E o mais interessante é que conseguimos identificar exatamente o que puxou determinada cidade para cima ou para baixo no ranking.”
Centro-Oeste avança no segmento de alto padrão
O principal movimento do trimestre ocorreu no mercado de alto padrão, voltado para famílias com renda acima de R$24 mil mensais.
Brasília manteve a liderança nacional pelo segundo trimestre consecutivo, enquanto Goiânia alcançou a terceira posição, atrás apenas de São Paulo. O resultado reforça o avanço do Centro-Oeste como novo polo de crescimento da alta renda imobiliária.
“Quando olhamos para Brasília e Goiânia, vemos cidades muito impulsionadas pela dinâmica econômica local. Agronegócio, política, serviços e concentração de renda criam um ambiente muito favorável para o mercado de alta renda”, afirma Torres.
O levantamento mostra que cidades fora do circuito tradicional passaram a oferecer uma combinação mais equilibrada entre demanda, renda e absorção de lançamentos.
No ranking de alto padrão, Brasília lidera, seguida por São Paulo, Goiânia, Curitiba e Rio de Janeiro. Fortaleza aparece em sexto lugar, enquanto Porto Belo, em Santa Catarina, surge entre os novos polos de valorização imobiliária do país.
Para incorporadoras e investidores, o cenário indica oportunidades em mercados menos saturados e com demanda crescente por produtos premium.
Cidades médias ganham espaço no médio padrão
O segmento de médio padrão, destinado a famílias com renda entre R$12 mil e R$24 mil, segue como um dos mais estratégicos do mercado imobiliário.
Mesmo em um ambiente de juros elevados, cidades médias passaram a se destacar pela capacidade de manter a demanda aquecida. Maringá subiu dez posições e alcançou o quinto lugar nacional. Itajaí avançou para a sexta posição, enquanto Belo Horizonte saltou do 11º para o sétimo lugar.
Na avaliação do setor, essas cidades combinam infraestrutura consolidada, qualidade de vida, menor saturação urbana e preços mais competitivos em comparação às grandes capitais.
“Cidades que dependem muito do médio padrão tendem a sentir mais o efeito dos juros altos”, afirma Torres. “O alto padrão sofre menos porque depende menos de crédito, enquanto o econômico é mais protegido pelos subsídios do Minha Casa Minha Vida.”
Ainda assim, São Paulo segue liderando o ranking do médio padrão, seguida por Curitiba, Goiânia e Brasília.
Segundo Torres, a capital paulista continua sustentada por uma demanda estruturalmente forte.
“São Paulo voltou a apresentar níveis muito altos de demanda direta. Existe um componente cultural muito forte ligado ao imóvel no Brasil e a busca pela casa própria continua extremamente relevante.”
Fortaleza lidera no segmento econômico
No segmento econômico, voltado para famílias com renda entre R$2 mil e R$12 mil, Fortaleza assumiu a liderança nacional, seguida por São Paulo, Curitiba e Goiânia.
O desempenho dessas cidades está ligado à forte presença do programa Minha Casa Minha Vida, que ajuda a reduzir os impactos dos juros elevados sobre o financiamento imobiliário.
Curitiba aparece com destaque devido à demanda reprimida provocada por restrições urbanísticas locais.
Segundo José Carlos Martins, presidente do Conselho Consultivo da CBIC, o indicador ajuda o setor a identificar oportunidades reais de expansão.
“O indicador ajuda justamente a identificar onde existe demanda reprimida e oportunidade real para novos projetos”, afirma.
Para ele, o IDI funciona como ferramenta complementar para decisões estratégicas das incorporadoras.
“Nenhuma empresa deve tomar decisão baseada em um único indicador. Mas ter uma visão estruturada da demanda reduz assimetria de informação e melhora muito a qualidade das decisões.”
Cidades mais atrativas por faixa de renda
Padrão econômico (renda familiar entre R$2 mil e R$12 mil)
- Fortaleza
- São Paulo
- Curitiba
- Goiânia
- Brasília
- Salvador
- Aracaju
- Belo Horizonte
- Recife
- Rio de Janeiro
Médio padrão (renda familiar entre R$12 mil e R$24 mil)
- São Paulo
- Curitiba
- Goiânia
- Brasília
- Maringá
- Itajaí
- Belo Horizonte
- Rio de Janeiro
- Fortaleza
- Porto Belo
Alto padrão (renda familiar acima de R$24 mil)
- Brasília
- São Paulo
- Goiânia
- Curitiba
- Rio de Janeiro
- Fortaleza
- Porto Belo
- Belo Horizonte
- São Luís
- Florianópolis
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Informações retiradas de Luana Zanobia Forbes
