AdA temporada do Imposto de Renda 2026 se aproxima com um recado claro para o mercado imobiliário: as regras permanecem, mas o nível de fiscalização será mais sofisticado. A Receita Federal do Brasil deve divulgar nos próximos dias as normas oficiais, em um cenário marcado pelo avanço do compartilhamento de informações entre órgãos fiscais e pelo aprimoramento do cruzamento de dados financeiros e patrimoniais, após a reforma tributária.
“O principal impacto da reforma nesse campo está no maior compartilhamento de informações entre órgãos fiscais e no aperfeiçoamento do cruzamento de dados financeiros e patrimoniais, exigindo maior atenção e cautela do contribuinte”, afirma Alessandro Amadeu de Fonseca, sócio do Mattos Filho.
A expectativa dos tributaristas é de manutenção das regras formais. O que muda, na prática, é o ambiente de monitoramento, mais técnico e exigente.
Declaração de imóveis: custo histórico continua regra
O imóvel deve ser declarado pelo custo de aquisição, nunca pelo valor de mercado ou valor venal utilizado como base de cálculo do IPTU ou do ITBI.
“Como regra, a legislação brasileira não permite atualizar o valor do imóvel pela variação de mercado, de modo que o bem permanece registrado pelo custo histórico. Assim, quando o imóvel já consta em declarações anteriores, seu valor só deve ser atualizado se houver novos gastos incorporáveis ao bem no período”, afirma Fernando Colucci, sócio da área tributária do Machado Meyer.
O preenchimento deve ser feito na ficha “Bens e Direitos”, Grupo 01 – Bens Imóveis, com o código correspondente ao tipo do bem.
“O imóvel continua sendo declarado pelo custo de aquisição e só se altera quando há custo novo”, explica.
Não existe atualização monetária automática. O valor só pode ser alterado quando houver despesas que aumentem comprovadamente o custo, como:
- Preço efetivamente pago, incluindo entrada e parcelas quitadas
- ITBI, escritura e registro pagos pelo comprador
- Despesas indispensáveis à aquisição, com documentação
- Benfeitorias que agreguem valor, desde que comprovadas
“A lógica prática, e a fonte de muitos erros, é: não se ‘reavalia’ o imóvel; apenas compõe custo quando há gasto novo comprovável”, orienta Colucci.
Impacto prático
Para incorporadores e loteadores, cresce a necessidade de documentação detalhada das transações. Corretores devem reforçar a orientação aos clientes sobre registros corretos de custos. Investidores precisam manter controle rigoroso de parcelas, financiamentos e benfeitorias, já que o cruzamento pode envolver registros cartoriais e movimentações financeiras.
Mudança operacional exige registro de “evento”
A principal novidade da declaração de 2026 é operacional. A atualização do valor do imóvel passa a depender do registro de um “evento” no sistema da Receita. Evento é todo fato que altere o custo, como pagamento de parcela, quitação de financiamento ou realização de benfeitoria.
“É necessário lançar um evento relacionado ao imóvel para que seu valor seja atualizado; ou seja, não é para simplesmente editar o valor: é para registrar o evento que justifica a mudança”, explica Colucci.
Editar o valor diretamente, sem registrar o evento correspondente, pode gerar inconsistências e aumentar o risco de malha fina.
Rearp: prazo encerrado
A Lei nº 15.265/2025 instituiu o Rearp, regime especial que permitiu atualizar bens adquiridos até 31 de dezembro de 2024 a valor de mercado, mediante pagamento definitivo de 4% sobre a diferença entre valor histórico e atualizado.
A adesão poderia ser feita até 19 de fevereiro, com formalização específica. Para quem não optou, permanece integralmente a regra do custo histórico.
FIIs: isenção mantida e apuração segue inalterada
No caso dos Fundos de Investimento Imobiliário, não houve mudança estrutural.
A Medida Provisória nº 1.303 propôs o fim da isenção de IR sobre rendimentos para pessoas físicas. Pela proposta, cotas emitidas a partir de 1º de janeiro de 2026 seriam tributadas à alíquota de 5%, enquanto as emitidas até 31 de dezembro de 2025 manteriam a isenção.
“Essa MP, porém, perdeu a vigência sem ser convertida em lei, de modo que as regras atuais de tributação dos rendimentos de FIIs seguem inalteradas”, afirma Fonseca.
Na prática, os rendimentos continuam isentos para pessoas físicas, desde que cumpridos os requisitos legais, e devem ser informados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com CNPJ e nome do fundo.
As cotas devem ser declaradas na ficha “Bens e Direitos” pelo valor de aquisição ou custo médio, quando compradas a preços diferentes.
“Eventuais ganhos de capital na alienação das cotas estão sujeitos à tributação e devem ser apurados e recolhidos pelo próprio investidor”, afirma Fonseca.
Segundo Colucci, o regime segue organizado em três frentes:
- Cotas declaradas em “Bens e Direitos”, Grupo 07 – Fundos, Código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário, pelo custo de aquisição ou custo médio
- Rendimentos isentos informados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”
- Ganho de capital na venda tributado, em regra à alíquota de 20%, com apuração mensal, recolhimento via DARF e informação na ficha “Renda Variável”
O que o setor precisa observar
O IR 2026 não altera a essência das regras para imóveis e FIIs, mas eleva o grau de controle fiscal. Para o mercado imobiliário, isso significa menos margem para inconsistências e maior necessidade de organização documental.
“É recomendável que o investidor acompanhe as orientações da Receita Federal e, quando necessário, busque assessoria especializada, já que propostas legislativas em tramitação no Congresso podem alterar esse cenário nos próximos exercícios”, afirma.
Em um ambiente de dados integrados e fiscalização ampliada, precisão técnica deixa de ser diferencial e passa a ser requisito básico.
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Informações retiradas de Clayton Freitas a Forbes
