AdO índice de fundos imobiliários (FIIs), que reúne os fundos mais negociados da Bolsa, atingiu nova máxima histórica em meio à expectativa de queda da taxa de juros. Em 2025, o indicador avançou 21,1% entre janeiro e dezembro, mesmo com a Selic no maior patamar em quase duas décadas.
O ciclo de corte começou apenas em março de 2026, quando o Copom reduziu a taxa de 15% para 14,75% ao ano. Segundo o Boletim Focus, a projeção é de que o juro encerre o ano em 12,5%. Nesse cenário, analistas veem continuidade na recuperação dos FIIs, ainda que em ritmo mais moderado.
Como funcionam os FIIs
Os fundos imobiliários permitem investir no setor sem a compra direta de imóveis. As cotas são negociadas em Bolsa, e o retorno vem da valorização dos papéis e da distribuição de rendimentos periódicos.
Esses rendimentos têm origem nos aluguéis dos imóveis ou nos juros de títulos imobiliários, o que divide os FIIs em dois principais tipos:
- Fundos de tijolo: investem em imóveis físicos, como shoppings, galpões e escritórios
- Fundos de papel: investem em títulos como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)
Segundo especialistas, o produto amplia o acesso ao mercado imobiliário. Permite investir em ativos como lajes corporativas e centros logísticos com menor capital inicial, além de oferecer gestão profissional, diversificação e liquidez superior à do imóvel físico.
Renda recorrente e tributação
Pela legislação, os FIIs devem distribuir ao menos 95% do lucro semestral. Na prática, muitos fundos pagam rendimentos mensalmente, o que reforça o apelo para investidores em busca de renda recorrente.
Os rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que cumpridas regras como número mínimo de cotistas e negociação em Bolsa. Já o ganho de capital na venda das cotas é tributado em 20%.
Diferenças de risco e comportamento
A distinção entre tijolo e papel impacta diretamente o risco.
Nos fundos de tijolo, fatores como vacância, inadimplência, localização e qualidade dos ativos são determinantes. Já nos fundos de papel, o foco está na qualidade do crédito, nas garantias e no indexador dos títulos.
Fausto Menezes resume essa diferença de forma direta: “No fundo de tijolo, o investidor está exposto ao imóvel; no fundo de papel, à dívida”.
Relação com os juros
O comportamento dos FIIs está diretamente ligado à trajetória da Selic.
Fundos de papel tendem a performar melhor em cenários de juros altos, especialmente quando indexados ao CDI ou ao IPCA. Já os fundos de tijolo ganham tração com a expectativa de queda dos juros, que melhora a precificação dos ativos e estimula o setor imobiliário.
Segundo Julya Wellisch, foi essa dinâmica que sustentou o desempenho em 2025. A combinação de dividendos elevados e diferentes estratégias manteve o interesse dos investidores mesmo com juros altos.
Perspectivas para 2026
A avaliação para 2026 é cautelosamente positiva. A expectativa de queda da Selic e a melhora gradual dos fundamentos imobiliários sustentam o cenário, mas parte desse movimento já pode estar refletida nos preços.
Além disso, a recuperação recente também foi influenciada por descontos nas cotas no fim de 2024 e pela melhora operacional de segmentos, com redução de vacância e alta nos aluguéis em alguns mercados.
Como avaliar um FII
Especialistas reforçam que a escolha não deve se basear apenas nos dividendos.
Nos fundos de tijolo, é essencial analisar localização, qualidade dos imóveis, perfil dos inquilinos, vacância e gestão. Nos de papel, o foco deve estar na qualidade do crédito, garantias e composição da carteira.
Outro indicador relevante é o P/VP, que compara o preço da cota ao valor patrimonial. Um índice abaixo de 1 indica desconto, mas pode refletir riscos como vacância elevada ou ativos de menor qualidade.
Impactos práticos para o mercado imobiliário
Para incorporadores, a queda dos juros tende a estimular a atividade e melhorar o ambiente de funding.
Corretores podem se beneficiar do aumento da demanda por ativos imobiliários, tanto físicos quanto financeiros.
Investidores encontram nos FIIs uma alternativa intermediária entre renda fixa e imóvel direto, com potencial de renda mensal e maior liquidez.
Já compradores podem ver reflexos indiretos na valorização de ativos e no aquecimento do mercado.
Apesar do momento positivo, especialistas alertam que FIIs não são equivalentes à renda fixa. As cotas oscilam, os riscos variam e a análise deve considerar a qualidade dos ativos e o perfil do investidor, não apenas o cenário de juros.
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Informações retiradas de Felipe Bramucci a Folha de São Paulo
