Devo, não nego e pago se puder? Veja os riscos de dever condomínio

Deixar de pagar o condomínio pode parecer uma pendência administrável por algum tempo, porém, na prática, especialistas afirmam que esse tipo de dívida pode escalar mais rápido do que o previsto, com acréscimo de multa, juros, honorários e até risco de perda do imóvel em casos extremos.

Dados levantados pela uCondo, empresa que oferece sistema e aplicativo de gestão condomínios para síndicos e administradoras, mostram que a inadimplência condominial vem subindo no país nos últimos anos. O índice saiu de 9,15% em 2022 para 11,8% em 2025, segundo o levantamento da empresa usando dados internos.

Mas afinal, existe um limite seguro para dever condomínio? Na avaliação de Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), o problema começa antes do que muitos imaginam, uma vez que aquele longo período de tolerância para atrasos de condomínio do passado não existe mais.

“O problema se torna sério no exato momento em que o boleto vence. A legislação processual transformou a cota condominial em título executivo extrajudicial, o que significa que o condomínio não precisa mais entrar na Justiça para discutir se o morador deve ou não; ele entra direto para executar a dívida e buscar bens. Hoje o valor da dívida importa menos do que a velocidade com que honorários advocatícios e custas judiciais começam a transformar uma cota atrasada em um passivo insustentável”, explica.

Na prática, o atraso passa a ficar mais difícil de reverter depois de alguns meses. Em geral, a situação se agrava a partir de 90 dias de atraso, quando à dívida passam a ser somados multa de até 2%, juros mensais de 1%, correção monetária, honorários de cobrança, honorários advocatícios e, em alguns casos, custas processuais. “Quanto maior o tempo de atraso, menor costuma ser a capacidade financeira do morador de regularizar o débito”, avalia Sarah Castro, diretora comercial do Cerus, empresa de soluções financeiras para condomínios.

A cobrança judicial também costuma vir cedo. Sousa explica que a ação pode ser proposta, em média, entre o segundo e o terceiro mês de atraso, a depender da política definida pelo condomínio.

Antes disso, o mais comum são notificações e tentativas de acordo. Se não houver pagamento, a cobrança pode avançar para bloqueio de contas, penhora de veículos, aplicações financeiras e do próprio imóvel.

Leia mais: Financiamento imobiliário após os 50: veja limites, prazos e custos

O risco de perder o apartamento é real?

O risco de perder a casa ou o apartamento é real. “A consequência final é o leilão do próprio imóvel”, explica o advogado. Segundo Sousa, a proteção do bem de família – que impede a penhora do imóvel destinado a residência familiar – não se aplica da mesma forma às dívidas geradas pelo próprio imóvel, como condomínio e IPTU. Nesse caso, após o esgotamento das tentativas de pagamento no processo judicial, o único imóvel da família pode ser levado a leilão.

Há saída

Apesar disso, a execução até o leilão não costuma ser o desfecho mais frequente. A renegociação ainda é o caminho mais comum. “A grande maioria dos casos é repleta de renegociações dessa dívida”, afirma Mack, que recomenda que o morador procure o condomínio antes que a situação se deteriore, porque isso reduz o desgaste e melhora a chance de um acordo.

Segundo o advogado Kevin de Sousa, o melhor cenário é buscar parcelamento antes do ajuizamento da ação, evitando que a dívida seja inflada por despesas judiciais.

No Cerus, acordos com maior taxa de sucesso costumam envolver entrada mínima de 30% e parcelamento em até 24 vezes.

Leia também: Parque imobiliário brasileiro envelhece e impulsiona crédito para condomínios

Condomínio cada vez mais caro

Além do endividamento recorde no país – que faz as famílias priorizarem dívidas mais caras, como fatura de cartão, em detrimento do que é entendido como mais “maleável” –, o encarecimento da conta de condomínio tem pesado no orçamento. A média das mensalidades foi de R$ 413 em 2022 para R$ 522 até o fim de 2025, alta superior a 26% em três anos, ainda de acordo com os dados da uCondo.

E o problema não está concentrado em um único perfil de morador ou de condomínio. “Todos estão com aumento de inadimplência pelos levantamentos que nós temos nos últimos anos”, afirma Léo Mack, diretor de operações da uCondo.

“A inadimplência não está restrita aos condomínios de baixo padrão, ocorrendo em empreendimentos de todos os perfis. O maior risco, porém, está na concentração da dívida. Quando um único proprietário possui diversas unidades e deixa de pagar, o impacto sobre o fluxo de caixa do condomínio é muito maior do que quando a inadimplência está pulverizada entre vários moradores. É justamente essa concentração que costuma gerar maior risco financeiro para o condomínio”, explica Castro.

Ainda assim, segundo Mack, um padrão mais visível aparece em condomínios recém-entregues, onde a cobrança inicial, a organização da construtora e o desconhecimento sobre os custos reais do empreendimento contribuem para atrasos.