AdO sonho da casa própria está ficando mais distante para a classe média brasileira. Apesar do mercado de trabalho aquecido, inflação controlada e crescimento econômico, o aumento do custo de vida, os juros elevados e as dificuldades de acesso ao crédito imobiliário ampliaram a dependência do aluguel no País.
Dados da Pnad Contínua mostram que o número de imóveis alugados no Brasil saltou de 12,2 milhões para 18,9 milhões entre 2016 e 2025, crescimento de cerca de 55%. No mesmo período, a proporção de domicílios próprios caiu de 66,8% para 60,2%.
O movimento ocorre mesmo diante do aumento de 18,9% no número de imóveis construídos, que passou de 66,7 milhões para 79,3 milhões no período.
O professor particular de inglês Rafael Bezerra, de 44 anos, representa esse cenário. Morando há três anos em um apartamento de 40 m² em Santa Cecília, região central de São Paulo, ele afirma que comprar um imóvel ainda parece distante.
“Um achado. Já vi imóveis novos na região que custam o dobro”, diz sobre os R$ 1.890 pagos mensalmente de aluguel.
Autônomo, sem patrimônio familiar e com pouca poupança, Rafael relata que despesas cotidianas dificultam o planejamento financeiro. “Precisei estudar finanças pessoais para aprender a gerir o dinheiro e mudar a dinâmica da minha família, que nunca conseguiu construir patrimônio”, afirma.
Segundo estudo da Ipsos, 76% das pessoas que pagam aluguel desejam comprar um imóvel, embora 36% não acreditem que conseguirão concretizar esse objetivo.
Crédito mais caro pressiona a classe média
Mesmo com desemprego em 6,1%, inflação acumulada de 4,14% em 12 meses até março e crescimento do PIB de 2,3% em 2025, a sensação de perda de poder de compra aumentou.
Dados do Serasa apontam que o Brasil atingiu 81,7 milhões de inadimplentes em 2026, alta de 38,1% em relação a 2016. O valor das dívidas cresceu 176% no período.
Segundo o economista André Sacconato, professor da FIPE/USP, a classe média é o grupo mais afetado.
“A classe média teve aumentos reais em salários. Porém, a inflação que atinge esse grupo é maior do que outros estratos sociais. É uma economia baseada em serviços, que estão subindo mais do que outros produtos”, explica.
“A variação de preços para a classe média é maior do que o crescimento da renda nominal, por isso ela tem a impressão de que está faltando dinheiro.”
Além da pressão inflacionária, compradores enfrentam dificuldades para acumular os 20% a 30% exigidos como entrada dos imóveis, além de juros de financiamento acima de 10% ao ano e análises de crédito mais rigorosas.
Para o mercado imobiliário, esse cenário reduz o potencial de compra da classe média tradicional e desloca a demanda para locação, imóveis econômicos e produtos mais compactos.
Minha Casa, Minha Vida ganha protagonismo
Enquanto a classe média perde espaço, o segmento econômico ganhou força com a expansão do Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
Dados do Secovi-SP mostram que 54,3% das 85,4 mil unidades residenciais lançadas em São Paulo já se enquadram no programa. Em 2016, a participação era de apenas 19%.
O programa passou a atrair incorporadoras que antes atuavam majoritariamente no segmento de média renda, alterando o perfil de lançamentos no mercado imobiliário.
Ao mesmo tempo, o segmento de luxo segue aquecido. Em São Paulo, o mercado de luxo e superluxo movimentou mais de R$ 28 bilhões em 2025, enquanto o número de apartamentos lançados cresceu quase 60%.
No meio desse movimento, o mercado voltado à classe média enfrenta retração no crédito e menor competitividade.
Segundo Alberto Ajzental, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV, o crédito tradicional via poupança perdeu força.
“Isso torna o crédito mais escasso e caro para quem não se enquadra nos subsídios do MCMV”, afirma.
Dados da Abecip mostram que os financiamentos via SBPE saltaram de 199 mil unidades em 2016 para 866 mil em 2021, durante o período de juros baixos. Desde então, houve retração, com 457 mil unidades financiadas em 2025.
A entidade afirma que o crédito imobiliário passou a depender mais de fontes como LCIs, que possuem custo de captação mais elevado, impactando diretamente as taxas finais dos financiamentos.
Ainda assim, a Abecip projeta crescimento de 16% no crédito imobiliário em 2026 e destaca a criação da Faixa 4 do MCMV como avanço para famílias com renda entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil.
Aluguel sobe acima da inflação
Com dificuldades para financiar imóveis, a classe média também enfrenta o aumento expressivo dos aluguéis.
Segundo o Índice FipeZAP, o aluguel residencial acumulou alta de 8,63% nos últimos 12 meses. O valor médio do metro quadrado para locação passou de R$ 30,37 em março de 2020 para R$ 52,34 em março deste ano.
O aumento ficou acima do IPCA, de 4,14%, e do IGP-M, índice tradicionalmente usado nos reajustes de contratos, que registrou -1,83%.
A consultora de comunicação Carol Herling resume a pressão sobre o orçamento da classe média.
“Sabe aquele meme ‘como juntar dinheiro para emergências se minha vida é um eterno pronto-socorro?’”, brinca.
Ela vive em Higienópolis, em São Paulo, em um apartamento de 88 m² alugado por R$ 4,2 mil, além de R$ 1,8 mil de condomínio.
“O plano de saúde, o custo com saúde, terapia, veterinário e alimentação estão mais caros. Até o meu remédio de asma teve reajuste de preço”, relata.
Segundo Paula Reis, economista do Grupo OLX, o comprometimento de renda das famílias chegou ao limite.
“O porcentual gasto com moradia, somado ao alto endividamento das famílias, torna a situação financeira muito complexa”, afirma.
“Por isso, faz bastante sentido o governo apresentar alternativas para diminuir a inadimplência”.
Estudo da FC Análise mostra que a classe B, com renda entre R$ 4.607,01 e R$ 16.186,00, representa 49% das propostas de aluguel realizadas em 2025, consolidando esse público como principal motor do mercado de locação.
Multifamily e investidores ganham espaço
O avanço da locação também fortaleceu investidores e empresas focadas em renda recorrente com aluguel.
Segundo Thiago Reis, gerente de comunicação e dados do QuintoAndar, o aluguel deixou de ser apenas uma solução temporária.
“O aluguel deixou de ser uma etapa temporária e passou a ser uma escolha estrutural para uma parcela relevante das pessoas”, afirma.
Ele destaca o crescimento da demanda por estúdios e apartamentos compactos, impulsionada por mudanças demográficas, como o aumento de pessoas morando sozinhas e casais sem filhos.
Esse movimento impulsiona projetos voltados para investidores e fortalece o mercado de multifamily, modelo em que edifícios inteiros pertencem a um único proprietário ou fundo e são destinados exclusivamente à locação.
A Vila 11, por exemplo, entregou seis novos prédios e 680 unidades em 2025. Já a Greystar ampliou sua operação de 1.220 unidades gerenciadas em 2023 para 1.877 em 2025 e prepara um fundo voltado à média renda.
Para incorporadores e investidores, o cenário indica oportunidades crescentes em locação residencial, especialmente em regiões centrais e produtos compactos. Já corretores e imobiliárias tendem a enfrentar uma demanda cada vez mais concentrada em aluguel, imóveis econômicos e soluções flexíveis de moradia.
Segundo Gustavo Favaron, CEO global da consultoria GRI Institute, existe hoje um vazio no mercado de imóveis entre R$ 600 mil e R$ 1 milhão.
“Ao notar a redução do poder de compra da classe média, o movimento natural é voltar as atenções para o aluguel, suprindo uma necessidade do consumidor”, afirma.
“Essa tese é consolidada em outros mercados, como na Europa e Estados Unidos, e deve crescer no Brasil”.
Governo amplia medidas para estimular o setor
Para tentar reduzir as dificuldades de acesso à moradia, o governo federal ampliou iniciativas de crédito habitacional nos últimos anos.
Entre as medidas estão o Programa Reforma Casa Brasil, a retomada do financiamento de até 80% do valor do imóvel pela Caixa em operações via poupança, o aumento do teto do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e a criação da Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida.
A nova faixa atende famílias com renda entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil, permitindo financiamento de imóveis de até R$ 600 mil, com juros de 10% ao ano e prazo de até 420 meses.
Especialistas, no entanto, avaliam que as medidas ainda não resolvem os problemas estruturais do mercado.
“Não há nada que se compare a comprar um imóvel em relação ao comprometimento da renda a longo prazo. Você só pode dar esse passo quando você tem essa segurança básica”, afirma Ajzental.
Ele também critica o aumento do consumo via endividamento e aponta que o alto comprometimento de renda mantém travado o mercado de compra para a classe média.
“Em economia, aluguel e compra de imóvel são bens substitutos. E a locação é um bem inferior. Tirando aquela fase em que você está decidindo o que quer fazer da vida, onde vai morar, se vai fazer e ter filhos, a decisão é comprar. Mas o aspiracional da compra está travado porque as famílias estão com a corda no pescoço”.
Quer continuar atualizado sobre o mercado imobiliário? Então inscreva-se na nossa Newsletter. Todas as terças e sextas, às 7:15, nós enviamos no seu e-mail as principais notícias do mercado imobiliário. Vejo você lá!
Informações retiradas de Breno Damascena ao Estadão
