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dentro ou fora do SFI
O Conselho Nacional de Justiça decidiu eliminar a exigência de escritura pública para formalizar a cláusula de alienação fiduciária em contratos de compra e venda de imóveis firmados fora dos sistemas de financiamento imobiliário no Brasil.
CNJ abandonou exigência de escritura pública para formalizar cláusula de alienação fiduciária de imóvel nos casos fora do SFI ou SFH
A decisão foi tomada pelo Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell, na sexta-feira (24/7). Ele julgou procedente um pedido de providências ajuizado pela União.
O processo se voltou contra uma série de provimentos do CNJ que alteraram, em 2024, o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, no trecho sobre regras para a formalização de contratos de alienação fiduciária.
Nesses contratos, a instituição que fornece o crédito para a compra do bem se torna a proprietária. O comprador fica na posse e pode usufruir do imóvel, mas só recebe a propriedade depois de quitar as parcelas.
O imóvel, portanto, é a garantia real do financiamento. O CNJ decidiu em 2024 que a formalização da alienação fiduciária precisaria ser feita por escritura pública — ou seja, lavrada em cartório de notas, mediante pagamento de taxas.
Essa formalidade passou a ser exigida de todos os atores do mercado imobiliário, exceto os integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os quais ainda poderiam usar instrumento particular, sem escritura pública.
A União pediu ao CNJ para derrubar essa norma, por gerar efeitos em cascata com potenciais econômicos enormes para o mercado imobiliário: do encarecimento das operações de crédito até o impacto na concorrência para o setor.
O ministro Mauro Campbell, que havia suspendido liminarmente os provimentos ainda em 2024, deu razão e atendeu ao pedido de providências, com adequação das normas em questão.
A decisão ainda validou os instrumentos particulares celebrados na vigência dos provimentos e, portanto, em desrespeito a essas regras. Também seguem válidas as escrituras públicas firmadas no período.
A mudança dispensa a escritura pública da alienação fiduciária no cartório de notas, mas não altera a exigência de levar o contrato ao cartório de registro de imóveis, para que a garantia tenha validade legal e a propriedade seja transferida.
O novo provimento do CNJ ainda proíbe os registradores de imóveis de recusar os contratos em que a alienação fiduciária é atestada por instrumento particular, quando a instituição credora não for integrante do SFI ou SFH.
Dilema documental
A possibilidade de fixar garantia de alienação fiduciária tanto por escritura pública como por instrumento particular consta no artigo 38 da Lei 9.514/1997.
A restrição para o uso do instrumento particular foi feita pelo CNJ em 2024 depois que o órgão percebeu uma divergência de aplicação dessa norma em alguns estados.
As corregedorias de cinco Tribunais de Justiça (MG, PA, MA, PB e BA) restringiam o uso do instrumento particular apenas aos integrantes do SFI ou SFH, como forma de garantir segurança jurídica e autenticidade.
O CNJ então tomou a exceção no contexto nacional e transformou-a em regra, com base no artigo 108 do Código Civil, segundo o qual a escritura pública é requisito essencial para negócios jurídicos que envolvam a constituição ou transferência de direitos reais sobre imóveis.
Segundo a União, essa previsão aumentou o custo para os adquirentes de imóveis, agora obrigados a pagar pela lavratura da escritura no cartório de notas, e gerou desvantagem para as instituições que não integram SFI ou SFH.
Ficou pior para os atores do mercado que não se submetem às regras de captação de recursos e regulamentação dos contratos desses sistemas habitacionais, tais como fundos de investimento, fundos imobiliários, securitizadoras e fintechs.
Impacto bilionário
A União apresentou estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) segundo o qual os custos para realizar escritura pública em contratos de alienação fiduciária variam entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, de acordo com o estado.
A consequência seria aumentar as despesas para operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de imóveis residenciais e não residenciais entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões, considerando o saldo das operações de crédito do mês de junho de 2024.
Além disso, elevaria os custos anuais para financiamentos imobiliários de incorporadoras e loteadoras entre R$ 248 milhões e R$ 620 milhões, considerando o Valor Geral de Venda (VGV) dessas entidades.
Ainda segundo a União, a alteração feita pelo CNJ abriu risco de concentração bancária, em prejuízo da ampliação da concorrência e do acesso ao financiamento imobiliário, além de gerar uma demanda artificial por escritura pública na celebração de contratos.
O risco é de estender essa nova exigência a outras modalidades de operação de crédito que usam imóvel como garantia por meio da alienação fiduciária fora do âmbito habitacional, como empréstimos para capital de giro ou créditos estruturados.
Dentro ou fora do SFI
Ao julgar procedente o pedido de providências, o ministro Mauro Campbell observou que a grande desproporção que existe na tabela de custas e emolumentos dos serviços cartorários no Brasil pode gerar impactos importantes no setor imobiliário.
Ele citou duas decisões do Supremo Tribunal Federal, uma delas (MS 39.930), do ministro Gilmar Mendes, que permitiu alienação fiduciária em garantia de bem imóvel por meio de contrato particular com efeito de escritura pública.
Apontou que tanto a Lei 9.514/1997 como a jurisprudência do STF garantem expressamente que o instrumento particular pode ser celebrado por pessoas físicas ou jurídicas em geral, e não apenas por entidades integrantes do SFI ou SFH.
“É preciso orientar os registradores de imóveis para que não recusem a recepção, qualificação ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública que preencha os requisitos legais, sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeito a regulação específica.”
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PP 0007122-54.2024.2.00.0000
