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Maria chegou à imobiliária Privilégio, em São Paulo, para fechar o contrato de locação de um apartamento. Primeira cobrança. Taxa de análise de cadastro. R$ 95. Pagou. Segunda cobrança. Taxa de vistoria. R$ 145. Pagou. Ao receber o contrato, resolveu ler a Lei 8.245 de 1991, a Lei do Inquilinato. Descobriu que ambas as cobranças eram ilegais.
Questionou a imobiliária. A resposta. “Essa taxa é normal, todas as imobiliárias cobram, o contrato só continua se você aceitar não ser reembolsada.” Maria insistiu. Ameaçou denunciar ao Procon e ao CRECI. Quatro dias depois, um dos donos da empresa entrou em contato oferecendo reembolso em troca de não formalizar a denúncia.
Ela denunciou mesmo assim. O caso está no Reclame Aqui desde 2016. A prática continua.
O artigo 22 da Lei do Inquilinato lista as obrigações do locador. O inciso V determina que o proprietário do imóvel deve fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. É o chamado laudo de vistoria.
O inciso VII do mesmo artigo vai além. Determina que o locador deve pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.
A norma é clara desde 1991. Taxa de vistoria, análise de cadastro, consulta ao Serasa, elaboração de contrato, verificação de fiador. Tudo obrigação do locador. Tudo pago pelo proprietário do imóvel ou pela imobiliária que o representa.
Nada disso pode ser cobrado do locatário. E no entanto, é.
Valores variam entre R$ 145 e R$ 250 por vistoria, segundo casos documentados no Reclame Aqui e em fóruns especializados. Algumas imobiliárias chegam a cobrar 20% do salário mínimo regional. Outras vinculam o valor ao preço do aluguel, cobrando até 30% do primeiro pagamento.
A cobrança acontece de duas formas. Explícita, com cláusula contratual que transfere ao locatário o custo da vistoria. Ou camuflada, com cobrança separada apresentada como condição para liberação das chaves.
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis é categórico. A cobrança é ilegal. Orientação oficial publicada em materiais técnicos da entidade esclarece que a taxa de vistoria de entrada e de saída é responsabilidade exclusiva do locador, conforme determina a Lei do Inquilinato.
A orientação existe. A fiscalização, não.
Reclamações ao CRECI resultam, na melhor das hipóteses, em notificação à empresa. Multa, suspensão de registro ou qualquer sanção efetiva raramente acontecem. O resultado prático. Imobiliárias continuam cobrando, consumidores continuam pagando.
O argumento das imobiliárias quando confrontadas. “Todas cobram.” E em parte, têm razão. Maria ligou para outras empresas durante sua disputa com a Privilégio Imóveis. Algumas realmente cobravam. Outras não. Mas a prática é difundida o suficiente para criar sensação de normalidade.
Em Goiânia, uma denúncia anônima chegou ao Ministério Público estadual. Imobiliária administradora de locações residenciais e comerciais cobrava taxa de vistoria final dos locatários. O modelo de contrato impunha ao inquilino obrigação que a Lei do Inquilinato atribui ao locador.
A promotora de Justiça Maria Cristina de Miranda, titular da 12ª Promotoria de Justiça de Goiânia, expediu recomendação. A empresa deveria deixar de cobrar do locatário a taxa de vistoria ou qualquer outra taxa que seja de responsabilidade do locador. Os contratos deveriam deixar expresso que a taxa de vistoria seria paga pelo locador ou pela imobiliária que o representa.
A imobiliária acatou a recomendação. Alterou o parágrafo quarto de seus contratos. Definiu que o termo de vistoria final de imóveis passaria a ser realizado por profissionais selecionados pela administradora, com custos de responsabilidade exclusiva do locador.
O caso foi arquivado. A recomendação resolveu o problema daquela empresa específica, naquela cidade específica.
O mercado como um todo continua cobrando.
O artigo 940 do Código Civil é direto. Se o credor demandar dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição.
A cobrança de taxa de vistoria do locatário se enquadra. É cobrança de valor não devido. O locatário que pagou pode pleitear judicialmente a restituição em dobro.
Poucos fazem. A maioria desconhece o direito. Outros consideram o valor pequeno demais para justificar ação judicial. Alguns tentam via Procon, que funciona como mediador mas não tem poder de sanção direta.
O Procon de São Paulo é claro em sua posição institucional. A cobrança dessa taxa ao consumidor é indevida. O pagamento é de responsabilidade do corretor ou do locador. Algumas imobiliárias transferem indevidamente o custo ao consumidor.
Posição clara, fiscalização inexistente, sanção rara.
A estratégia é antiga. Inserir cláusula contratual transferindo ao locatário obrigação que a lei atribui ao locador. O consumidor assina sem ler ou lê e assina porque precisa do imóvel. A imobiliária se protege alegando que houve concordância.
Não funciona. Cláusulas contratuais que transferem ao inquilino obrigações exclusivas do locador são consideradas nulas de pleno direito, conforme artigo 45 da Lei do Inquilinato. O fato de o contrato prever a cobrança não a torna legal.
Mas funciona na prática. Consumidor assina, paga, não reclama. Imobiliária alega que estava no contrato, que foi aceito livremente, que faz parte do custo operacional do negócio.
Alguns contratos vão além. Preveem cobrança de segunda vistoria se o imóvel não for devolvido nas condições acordadas. R$ 250 por nova visita do funcionário da imobiliária para verificar se os reparos foram feitos. Cobrado a cada visita adicional até a entrega das chaves.
Outros vinculam o valor da taxa ao salário mínimo regional. Prática duplamente ilegal. Primeiro porque a cobrança em si é vedada. Segundo porque a Constituição Federal proíbe vinculação de qualquer natureza ao salário mínimo, exceto para fins de reajuste de benefícios previdenciários.
Nada disso impede a cobrança. Porque fiscalização é insuficiente, sanção é rara e consumidor não conhece seus direitos.
O consumidor que descobriu a ilegalidade e quer seu dinheiro de volta tem múltiplos canais. SAC da imobiliária, ouvidoria do CRECI, Procon municipal ou estadual, Consumidor.gov.br, Reclame Aqui, Defensoria Pública, Juizado Especial Cível.
O resultado na prática é frustrante.
A imobiliária responde com script. “A cobrança está prevista em contrato assinado pelo consumidor.” Ou. “Trata-se de serviço prestado por terceiro contratado pelo locatário.” Ou ainda. “A vistoria foi solicitada pelo próprio inquilino.”
Nada disso muda o fato de que a lei proíbe a cobrança. Mas funciona como barreira. Consumidor desiste, aceita a perda, segue em frente.
O CRECI recebe a denúncia, notifica a empresa, arquiva o processo. Não há registro público de quantas reclamações foram feitas, quantas foram procedentes, quantas resultaram em sanção. Transparência zero.
O Procon medeia, tenta acordo, registra a reclamação. Se a imobiliária não resolver, o consumidor pode escalar para ação judicial. Mas agora são meses de espera, custas processuais, necessidade de advogado. Para recuperar R$ 145 ou R$ 250, muitos desistem.
O Juizado Especial Cível é a via mais acessível. Causa de pequeno valor, sem necessidade de advogado para valores até 20 salários mínimos, procedimento simplificado. Mas ainda assim exige tempo, deslocamento, comparecimento a audiências.
O consumidor que segue até o fim geralmente ganha. A jurisprudência é pacífica. Cobrança de taxa de vistoria do locatário é ilegal. Restituição devida, preferencialmente em dobro conforme artigo 940 do Código Civil.
Mas a grande maioria não chega até o fim. E as imobiliárias sabem disso.
A Lei 8.245 foi promulgada em 18 de outubro de 1991. Há 33 anos a norma determina que o locador, não o locatário, deve pagar a taxa de vistoria e as despesas de análise de cadastro.
Há 33 anos imobiliárias cobram essas taxas ilegalmente dos inquilinos.
O problema não é técnico. A lei é clara. A jurisprudência é pacífica. O CRECI orienta corretamente. Ministérios Públicos recomendam. Procons advertem.
O problema é estrutural. Não há fiscalização efetiva. Não há sanção que iniba a prática. Não há transparência sobre volume de reclamações e resultado dos processos administrativos.
O consumidor está em posição de fragilidade. Precisa do imóvel, está com pressa, não quer conflito no início da relação locatícia. Pagar R$ 145 ou R$ 250 parece menos custoso do que discutir, atrasar a mudança, arriscar perder o imóvel.
A imobiliária sabe disso. Sabe que a maioria vai pagar. Sabe que poucos vão reclamar. Sabe que dos que reclamam, poucos vão até o fim. Sabe que mesmo quando perde, o custo é baixo. Restituir em dobro para um ou dois consumidores por ano ainda compensa diante do volume de cobrança bem-sucedida.
O CRECI poderia mudar isso. Fiscalização ativa, punição exemplar, suspensão de registro para reincidentes. Não faz.
Os Procons poderiam mudar isso. Processos administrativos céleres, multas proporcionais ao faturamento da empresa, publicidade das sanções. Não fazem.
O Ministério Público poderia mudar isso. Ação civil pública contra empresas que mantêm a prática, pedido de dano moral coletivo, condenação que crie precedente dissuasório. Raramente faz.
O Judiciário poderia mudar isso. Súmula vinculante consolidando jurisprudência, dano moral presumido para cobrança de taxa ilegal, inversão do ônus da prova facilitando acesso do consumidor. Não faz.
Se você está alugando um imóvel e a imobiliária cobra taxa de vistoria, análise de cadastro ou qualquer despesa relacionada à verificação de idoneidade, saiba. É ilegal.
Primeiro, recuse. Apresente o artigo 22, inciso VII, da Lei 8.245 de 1991. Explique que a lei determina que essas despesas são de responsabilidade do locador. Peça que a imobiliária providencie a vistoria sem custo para você.
Se a imobiliária insistir, documente. Guarde e-mails, mensagens, prints de conversas. Anote nome de quem atendeu, data, horário. Peça tudo por escrito. Se pagar, exija recibo detalhado especificando o que está sendo cobrado.
Segundo, formalize a reclamação. Acesse Consumidor.gov.br e registre a denúncia. A resposta da empresa ficará registrada publicamente. Acesse o site do CRECI do seu estado e formalize reclamação contra a imobiliária e o corretor responsável.
Terceiro, acione o Procon. Se a empresa não resolver via Consumidor.gov.br, vá ao Procon municipal ou estadual. Leve toda a documentação. O Procon pode notificar a empresa e aplicar sanções administrativas.
Quarto, considere ação judicial. Para valores até 20 salários mínimos, você pode ingressar no Juizado Especial Cível sem advogado. Leve o contrato, os comprovantes de pagamento, as tratativas com a imobiliária. Peça a restituição em dobro conforme artigo 940 do Código Civil.
A jurisprudência é pacífica. A cobrança é ilegal. Você tem direito à restituição. O processo no Juizado é rápido, simples e sem custo se você não tiver advogado.
Quinto, compartilhe. Poste sua experiência no Reclame Aqui. Alerte amigos e conhecidos. Quanto mais consumidores souberem que a cobrança é ilegal, mais difícil será para as imobiliárias manterem a prática.
Outubro de 1991. Lei 8.245 promulgada. Artigo 22 determina que locador paga taxa de vistoria. Imobiliárias deveriam ter parado de cobrar do locatário naquele momento.
Não pararam.
Criaram narrativa. “É normal, todas cobram, faz parte do processo, está no contrato, você concordou.” Narrativa que funciona porque consumidor não lê a lei, não conhece seus direitos, tem pressa para alugar o imóvel.
CRECI orienta, mas não fiscaliza. Procons advertem, mas não punem. Ministério Público recomenda casos isolados, mas não age estruturalmente. Judiciário decide corretamente quando provocado, mas não cria precedente vinculante que obrigue o mercado a mudar.
A lei existe há 33 anos. A cobrança ilegal também.
O consumidor que paga está financiando um mercado que desrespeita norma expressa. O consumidor que não reclama está permitindo que a prática continue. O consumidor que não sabe está sendo enganado por sistema que lucra com desinformação.
Taxa de vistoria é obrigação do locador. Sempre foi. Está na lei desde 1991. Se a imobiliária cobrou de você, ela agiu ilegalmente. E você tem direito de receber o dinheiro de volta. Em dobro.
Wederson Marinho é jornalista e pesquisador.
Entre Linhas analisa o que não aparece nos comunicados oficiais. Investiga o que acontece quando lei encontra mercado, quando norma encontra prática, quando direito encontra desinformação.
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