AdUm projeto de lei em análise na Câmara dos Deputados tem gerado debate no mercado imobiliário e financeiro ao propor mudanças nas regras de realização de leilões de bens, incluindo imóveis. O PL 2111/25, de autoria do deputado Gutemberg Reis (MDB-RJ), altera o decreto que regulamenta a atividade dos leiloeiros públicos no Brasil (Decreto 21.981/1932) e estabelece que leilões determinados por decisão judicial ou decorrentes de alienação fiduciária sejam conduzidos exclusivamente por leiloeiros públicos oficiais.
O texto também prevê que leiloeiros não poderão realizar vendas privadas de imóveis, exceto nos casos previstos no decreto. Nos demais casos, a intermediação deverá ser realizada por corretores de imóveis, conforme a Lei 6.530/1978, que regulamenta a profissão.
Para André Zalcman, CEO do Leilão Eletrônico e especialista em leilões judiciais e extrajudiciais, o tema é sensível e pode gerar discussões constitucionais. Na avaliação do executivo, a proposta pode conflitar com o princípio da liberdade profissional previsto na Constituição. “É um tema polêmico. Caso aprovado nos termos atuais, entendo que o projeto pode enfrentar questionamentos de constitucionalidade, pois a Constituição Federal estabelece que é livre o exercício de qualquer trabalho ou profissão, desde que atendidas as qualificações profissionais previstas em lei”, afirma, citando o artigo 5º, inciso XIII, da Constituição.
Segundo ele, a discussão não se limita apenas à atuação profissional, mas também envolve a eficiência do mercado de venda de ativos, especialmente no caso de instituições financeiras. Zalcman destaca que bancos e instituições financeiras frequentemente precisam vender ativos com rapidez para cumprir exigências regulatórias, especialmente aquelas ligadas às recomendações internacionais do Acordo de Basileia, adotadas pelo Banco Central do Brasil.
O Comitê de Basileia para Supervisão Bancária, criado em 1974 no âmbito do Banco de Compensações Internacionais (BIS), estabelece recomendações internacionais para fortalecer a regulação e a supervisão do sistema financeiro. O Brasil participa do comitê desde 2009, e suas diretrizes influenciam diretamente as regras prudenciais aplicadas às instituições financeiras.
Entre os objetivos do arcabouço de Basileia está o fortalecimento da capacidade dos bancos de absorver riscos e manter estabilidade financeira. Para isso, instituições financeiras precisam manter controle rigoroso sobre a gestão de ativos e passivos em seus balanços. Na avaliação de Zalcman, restringir ferramentas de liquidação de ativos pode gerar efeitos indiretos no mercado financeiro.
“Os bancos precisam dar destino a ativos que retornam às suas carteiras, como imóveis retomados. O leilão é um mecanismo eficiente para isso, porque permite venda rápida e transparente. Enquanto a venda tradicional de um imóvel pode levar mais de 180 dias, um leilão pode liquidar um ativo em menos de 30 dias”, afirma.
Outro ponto destacado pelo especialista é a transparência do modelo de leilão. Diferentemente de negociações privadas, o processo ocorre em ambiente público, com disputa aberta entre interessados. “O método do leilão é auditável. Trata-se de uma oferta pública em que qualquer interessado pode participar e disputar o bem. Isso faz com que o imóvel seja vendido pelo melhor preço possível dentro das condições do mercado naquele momento”, explica.
O PL 2111/25 ainda será analisado, em caráter conclusivo, pelas Comissões de Trabalho; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados. Caso aprovado nessas etapas, o projeto seguirá para análise do Senado antes de eventual sanção presidencial. Para Zalcman, independentemente do desfecho da proposta, o debate sobre o papel dos leilões no mercado imobiliário e financeiro tende a ganhar relevância.
“O leilão se consolidou como uma ferramenta importante para dar liquidez a ativos e garantir transparência nas vendas. Qualquer mudança nesse sistema precisa ser analisada com cuidado para que não comprometa a eficiência do mercado”, conclui.
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