Ad“Se você for tirar uma foto do que está acontecendo, sim, chegamos num valor máximo, mas a avaliação é foto e não filme. O mais correto é dizer que a região vive hoje um ‘platô de preço’, e não um teto definitivo de valorização”, explica André Araújo, CEO da Real Price.
Para entender os efeitos da Linha Laranja no mercado imobiliário residencial, a Real Price elaborou o estudo “O valor da proximidade”, que foi compartilhado com o exclusividade com o InfoMoney. O levantamento analisou 1,36 milhão de transações imobiliárias registradas na cidade de São Paulo entre 2006 e 2026.
Segundo ele, apartamentos localizados até 500 metros de uma estação da Linha 6 já apresentam um prêmio médio de 10,8% em relação a imóveis equivalentes situados a mais de 1,5 quilômetro do corredor. À medida que a distância até uma estação nova aumenta, a valorização diminui, caindo para cerca de 6,7% nos anéis seguintes.
As comparações presentes na pesquisa sempre trazem dados da Linha 4- Amarela, que está madura há 15 anos e é referência de um corredor consolidado no seu teto.
Segundo a Real Price, o mercado imobiliário começou a reagir à Linha 6-Laranja muito antes da inauguração das estações. O elemento que reforça a tese de antecipação é a estabilidade do prêmio ao longo do tempo, sem aceleração significativa às vésperas da inauguração.
Na prática, a indicação é que boa parte dos ganhos relacionados à chegada do metrô foi capturada ao longo dos anos de obra.
O trecho mais consolidado da Linha 6- Laranja
Entre as seis estações inauguradas neste mês, os maiores avanços ocorreram justamente no trecho mais consolidado da linha. Entre os triênios de 2019 a 2021 e 2024 a 2026 o valor médio do metro quadrado negociado subiu 31% nos imóveis localizados a até 1 km da estação Perdizes; 28% na região da estação Sesc Pompeia e 25% nos arredores da futura estação Água Branca.
O estilo de vida “Perdizes”
Embora a Linha 6 tenha sido um fator relevante, ela não explica sozinha a forte valorização observada em Perdizes. Para Araújo, o bairro vem passando por uma mudança estrutural que ampliou sua atratividade tanto para moradores quanto para investidores. “O bairro ficou mais na moda entre o público jovem e principalmente entre investidores buscando Airbnb”, disse.
Segundo o executivo, a região se consolidou como um ecossistema que combina moradia, gastronomia, entretenimento e turismo urbano, impulsionado por equipamentos como a arena multiuso do Palmeiras – hoje Nubank Parque –, o Shopping Bourbon e o Sesc Pompeia.
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A nova estação de metrô reforça esse movimento, porque facilita o acesso dos visitantes e aumenta a sensação de mobilidade. “O mais importante de tudo isso não é o que é, mas a sensação que dá estar lá“, afirmou.
Entre os triênios de 2019 a 2021 e de 2024 a 2026 o preço do metro quadrado transacionado em apartamentos nos arredores da estação Perdizes, localizada na confluência entre a Av. Sumaré e as ruas Apinajés e Apiacás, subiu de R$ 5.089 para R$ 6.675, segundo dados de ITBI, que é o imposto pago em toda compra e venda de imóvel. A variação foi de 31% no intervalo.
Já comparando valores anunciados na plataforma FipeZap, o metro quadrado foi de R$ 8 mil para R$ 10 mil, uma variação de 25%.
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Vale explicar que a diferença de valores entre o que é anunciado e, de fato, transacionado tem dois motivos. O primeiro: o preço pedido é sempre maior que o preço fechado em uma venda, ou seja, o anúncio embute a margem de negociação; o segundo: o ITBI é calculado sobre a área construída do IPTU (que inclui garagem e áreas comuns), enquanto o anúncio usa a área útil, que geralmente é menor, o que eleva o preço do metro quadrado. Por isso o comparável entre as fontes é o diferencial de valorização, não o nível absoluto.
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Água Branca em transformação
Se Perdizes parece estar entre os mercados mais maduros do corredor, a região da estação Água Branca, na Avenida Santa Marina, apresenta características diferentes.
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A região não está sendo beneficiada apenas pela chegada da Linha 6, mas também por um amplo processo de transformação urbana que vem convertendo antigas áreas industriais em novos empreendimentos residenciais e comerciais.
O próprio estudo alerta que não é possível atribuir toda a valorização do corredor exclusivamente ao metrô, especialmente em áreas como Água Branca e Barra Funda, que passam por mudanças urbanísticas paralelas.
Por isso, especialistas do setor tendem a enxergar Água Branca como um caso mais complexo. Embora parte relevante da valorização ligada ao transporte já tenha acontecido, o bairro ainda pode se beneficiar de novos ciclos de desenvolvimento imobiliário.
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Entre os triênios de 2019 a 2021 e de 2024 a 2026 o preço do metro quadrado transacionado em apartamentos nos arredores da estação Água Branca subiu de R$ 5.069 para R$ 6.316, segundo dados de ITBI, que é o imposto pago em toda compra e venda de imóvel. A variação foi de 25% no intervalo.
Já comparando valores anunciados na plataforma FipeZap, o metro quadrado foi de R$ 8.800 para R$ 11.040 mil, aumento de 25% também.
E a Pompeia?
A região atendida pela estação Sesc Pompeia, no cruzamento entre a Av. Pompeia e a Rua Venâncio Aires, ocupa uma posição intermediária. O bairro já possuía forte demanda residencial, ampla oferta de serviços e uma localização consolidada antes da chegada da Linha 6. Ao mesmo tempo, ganhou uma melhoria importante em termos de mobilidade urbana.
O resultado foi uma valorização de 28% no período analisado, segunda maior entre as seis estações inauguradas. Entre os triênios de 2019 a 2021 e de 2024 a 2026 o preço do metro quadrado transacionado em apartamentos nos arredores da estação SESC Pompeia subiu de R$ 5.141 para R$ 6.562, segundo dados de ITBI.
Já na comparação de anúncios, o preço do metro quadrado foi de R$ 8.400 para R$ 10.548, alta de 26%.
Para analistas do mercado, a Pompeia parece ter absorvido grande parte dos benefícios diretos associados ao metrô, mas ainda sem atingir o nível de maturidade observado em regiões mais antigas e consolidadas da cidade.
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O que ainda pode sustentar novas altas
Embora considere que o impacto imediato da Linha 6 já esteja amplamente refletido nos preços de Perdizes, Pompeia e Água Branca, Araújo não crava nenhum fim do ciclo de valorização. O argumento é a história da Linha 4-Amarela.
O estudo relembra que, enquanto a Linha 6 apresenta atualmente um prêmio de proximidade de 10,8%, a Linha 4 registra um diferencial de 24,9% para imóveis localizados próximos às estações.
A diferença sugere que corredores de transporte costumam ganhar valor não apenas durante a construção, mas também ao longo dos anos de operação, à medida que a infraestrutura se consolida, novos negócios chegam à região e a demanda aumenta.
A Linha 6, ao que tudo indica, já entrou no preço dos imóveis de Perdizes, Pompeia e Água Branca quando a análise olha para o passado. Contudo, é impossível precificar a evolução futura desses bairros e a maneira como a nova linha poderá transformar sua dinâmica econômica nos próximos anos.
