AdEm um momento em que o mercado imobiliário brasileiro busca equilíbrio diante das oscilações da Selic, o Leblon segue na contramão. Além de manter preços elevados, sustenta uma valorização anual consistente entre 10% e 15%. À primeira vista, pode parecer uma distorção, mas, na prática, é o resultado de uma equação rara: escassez extrema de oferta combinada a uma demanda altamente qualificada e resiliente.
O Leblon é um ativo finito. Hoje, podemos contar nos dedos as áreas ainda passíveis de incorporação. Isso significa que, diferentemente de outras regiões, não há expansão relevante de estoque no horizonte. Quando não há oferta nova suficiente, o preço deixa de responder apenas aos ciclos econômicos e passa a refletir um microclima próprio.
Esse fenômeno fica evidente quando analisamos a geografia de valor do bairro. Poucos metros em direção ao mar podem dobrar o preço de um imóvel. Na orla, especialmente na Avenida Delfim Moreira, o metro quadrado atinge patamares entre R$ 60 mil e R$ 70 mil. Já nas ruas transversais, como Prudente de Morais e General San Martin, a média gira em torno de R$ 40 mil. Mesmo fora dessas áreas premium, dificilmente encontramos ativos abaixo de R$ 25 mil a R$ 30 mil/m².
Por outro lado, as oportunidades para investidores existem, mas são cada vez mais escassas e rápidas. Imóveis com potencial de reforma, voltados para operações de compra, retrofit e revenda, ficam entre R$ 12 mil e R$ 20 mil/m². O problema é que essas unidades praticamente não ficam disponíveis: são absorvidas em poucos dias, quando não horas.
Há ainda um fator que reforça essa dinâmica: o perfil do comprador. Existe hoje uma demanda reprimida relevante por apartamentos familiares, especialmente de três a cinco quartos, com metragens acima de 120 m². Esse público busca imóveis na faixa de R$ 2 a 4 milhões, mas encontra uma oferta limitada. O resultado é previsível: pressão constante sobre os preços.
A própria configuração do bairro contribui para esse desequilíbrio. Imóveis até cerca de R$ 2,5 milhões ficam concentrados, em grande parte, na região da Selva de Pedra. Acima desse patamar, o comprador passa a disputar unidades nas transversais e, eventualmente, na orla, sempre com oferta aquém da demanda.
Outro ponto fundamental é o impacto das restrições ao aluguel de curta temporada em diversos condomínios. Ao limitar o uso via plataformas como Airbnb, o Leblon preserva seu caráter residencial e exclusivo, mas também reduz a rotatividade e a disponibilidade de unidades. Na prática, isso retira liquidez da locação de curto prazo e direciona ainda mais pressão para o mercado de compra e venda.
Nesse contexto, a reforma ganha um papel estratégico. No Leblon, ela é uma ferramenta de reposicionamento de ativo. Um imóvel bem reformado, com padrão adequado ao público local, pode elevar seu valor entre 20% e 50% e, mais importante, reduzir drasticamente o tempo de permanência no mercado. A liquidez está diretamente ligada à qualidade da entrega.
O que vemos, portanto, é um ativo que se comporta como reserva de valor em um cenário de incerteza. Para 2026, nossa leitura é de um otimismo moderado, sustentado por três vetores: a expectativa de queda gradual da Selic, que tende a estimular o crédito; a migração de capital para ativos reais em um ambiente global instável; e o próprio Leblon como destino preferencial de investidores de alta renda em busca de proteção patrimonial.
O metro quadrado do Leblon responde a uma lógica diferente: onde a escassez é absoluta, a demanda é constante e o valor ultrapassa o preço.
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Por Paulo Dornelle, CEO da Okre Imóveis
