AdA recente ultrapassagem de Itapema sobre Balneário Camboriú no ranking do metro quadrado residencial mais caro do país, revelada pelo Índice FipeZAP, começa a ganhar uma explicação que vai além da valorização imobiliária. A cidade catarinense de apenas 52 quilômetros quadrados de extensão passou a atrair um novo perfil de comprador: holdings patrimoniais e family offices, estruturas utilizadas por famílias de alta renda para organizar investimentos, sucessão e gestão do patrimônio.
O movimento indica uma mudança relevante no mercado de imóveis de alto padrão. Se antes a compra era feita predominantemente por pessoas físicas, agora cresce a participação de investidores que enxergam os empreendimentos como ativos de longo prazo dentro de uma estratégia patrimonial mais ampla.
“O mercado amadureceu. Hoje, cerca de 90% dos compradores de imóveis de luxo em Itapema, como o Edify One, utilizam holdings patrimoniais ou family offices para realizar a aquisição. O imóvel deixou de ser apenas um bem de consumo e passou a integrar a estratégia financeira das famílias”, afirma Luiz Feitosa, sócio da incorporadora Edify.
A mudança já vem ocorrendo nos últimos meses, o que levou Itapema assumir a liderança nacional do preço médio dos imóveis residenciais, de R$ 15.526 por metro quadrado, encerrando uma hegemonia histórica de Balneário Camboriú. A inversão, segundo o especialista que atua há mais de 30 anos no mercado imobiliário catarinense, não significa perda de força da cidade vizinha, mas a entrada de Itapema em uma nova etapa do ciclo imobiliário.
“Balneário Camboriú continua sendo um mercado extremamente sólido, mas atingiu um estágio de maior maturidade e de limitações físicas para crescimento. Enquanto isso, Itapema ainda tem disponibilidade de terrenos para grandes projetos urbanos, com potencial amplo de valorização. Esses fatores passaram a atrair esses investidores institucionais e famílias de alta renda”, explica Feitosa.
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Cenário
No relatório “Global Family Office Report 2025”, divulgado pelo banco UBS, 30% das estruturas mundiais de gestão de fortunas planejam aumentar os seus investimentos e o Brasil pode se tornar alvo do capital institucional global entre mercados emergentes. O volume de intenção de aportes coloca o mercado brasileiro à frente da Índia (15%) e do México (15%) na disputa por essa liquidez internacional. Do total de entrevistados, 44% das carteiras das famílias que estão entre as mais ricas do mundo são destinadas a investimentos alternativos. O setor imobiliário, de forma isolada, captura 11% do volume total de alocação.
No país, o litoral catarinense se transformou em um centro desses negócios de proteção patrimonial. Em Itapema, transações já chegam a superar a casa dos R$ 50 milhões. E os compradores, segundo Feitosa, “não são mais CPF, mas sim CNPJs.”
Dados da consultoria Deloitte em seu último relatório focado em family offices revelaram que os escritórios familiares no mundo já gerenciam mais de US$ 3,1 trilhões (2024), cifra que deve saltar 73% até 2030, atingindo US$ 5,4 trilhões.
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Reforma tributária
No cenário brasileiro, a corrida pelo litoral de Santa Catarina tem ainda mais urgência diante da Reforma Tributária e a iminente elevação do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Famílias da agroindústria, magnatas da nova economia digital, celebridades, grandes executivos e empresários aceleraram a abertura de holdings patrimoniais para alocar capital com segurança sucessória, de acordo com o especialista.
Assim, a ostentação dá lugar à discrição e à governança, e o imóvel em localizações nobres de frente para o mar funciona como um “cofre”, que protege o capital contra flutuações cambiais e inflacionárias.
Segundo Feitosa, essa preocupação aparece de forma recorrente nas negociações. “Os clientes estão cada vez mais preocupados em organizar seu patrimônio pensando nas próximas gerações. O imóvel de alto padrão passou a fazer parte dessa estratégia porque combina proteção patrimonial, geração de renda e potencial de valorização.”
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Outro fator que impulsiona esse movimento é o próprio ambiente econômico. Mesmo com juros ainda elevados, investidores de alta renda continuam destinando parte relevante dos recursos para ativos reais capazes de preservar patrimônio ao longo do tempo. “Quem compra esse tipo de imóvel hoje está pensando em décadas, não apenas na valorização dos próximos meses”, afirma Feitosa.
