AdA redução dos recursos da poupança destinados ao financiamento imobiliário passou a redesenhar a principal fonte de capital das incorporadoras. Com os bancos priorizando o crédito ao comprador final, empresas do setor recorrem cada vez mais ao mercado de capitais por meio de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), fundos imobiliários (FIIs) e outras estruturas de crédito.
Para Fernando Gadelho, diretor da HSI, esse movimento já está consolidado. Segundo ele, desde o ano passado a procura por financiamento via mercado de capitais cresceu de forma expressiva, principalmente entre incorporadoras médias, que perderam espaço nas linhas tradicionais dos grandes bancos.
“A maior parte das incorporadoras de médio porte hoje está com as portas praticamente fechadas no sistema de poupança e acaba recorrendo ao mercado de capitais. É um movimento que veio para ficar”, afirma ao InfoMoney.
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Na visão de Gadelho, a mudança acontece justamente porque existe demanda dos dois lados da operação. Enquanto as incorporadoras precisam substituir uma fonte tradicional de recursos, investidores seguem demonstrando forte interesse pelo crédito imobiliário, especialmente em estruturas bem desenhadas.
“Quando o CRI é bem estruturado, com garantias robustas, ele se tornou um produto muito desejado. A gente nunca teve um evento de default na casa e isso aumenta bastante a confiança do investidor”, diz.
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Do crédito bancário às estruturas híbridas
A avaliação é compartilhada por Guilherme Manupella, sócio da RBR Asset. Para ele, a redução da poupança representa uma transformação estrutural iniciada há alguns anos e que tende a se aprofundar conforme os bancos preservam seus recursos para financiar apenas a aquisição dos imóveis pelas pessoas físicas.
“Hoje as incorporadoras de pequeno e médio porte praticamente não acessam mais recursos da poupança. Mesmo algumas grandes empresas devem perder esse acesso ao longo dos próximos anos e precisar recorrer ao mercado de capitais”, afirma.
Essa combinação fez com que os fundos de crédito imobiliário se tornassem um dos principais destinos das novas emissões. Segundo Gadelho, da HSI, a quantidade de projetos buscando recursos hoje supera com folga a capacidade disponível de alocação, permitindo que as gestoras sejam muito mais seletivas na escolha das operações.
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Manupella avalia que a expansão do crédito estruturado também foi acompanhada por uma evolução das operações. Se antes as emissões exigiam que todo o recurso fosse desembolsado no início do projeto, hoje as estruturas passaram a acompanhar o avanço físico da obra, reduzindo o custo financeiro para o incorporador.
“O desembolso passou a acontecer em tranches, conforme a evolução da construção, simulando o funcionamento do plano empresário dos bancos. Isso tornou o produto muito mais eficiente.”
Seletividade aumenta e muda o perfil dos projetos
Na avaliação da RBR, o próximo passo dessa evolução será a combinação entre recursos bancários e mercado de capitais.
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“A tendência é vermos financiamentos híbridos, combinando funding bancário em CDI com operações estruturadas via mercado de capitais. Isso reduz custo para o incorporador e mantém a flexibilidade que o mercado oferece”, explica Manupella.
A busca por recursos, porém, acontece em um ambiente de maior rigor na análise de crédito. Se antes havia espaço para financiar projetos ainda em estágio inicial, hoje algumas gestores tem a preferência sobre empreendimentos já em execução e com forte ritmo de vendas.
Na HSI, por exemplo, a prioridade é financiar projetos que praticamente eliminaram o risco comercial. “Hoje a gente quer obra iniciada, avanço físico relevante e boa velocidade de vendas. Não compramos tese de que o empreendimento vai vender lá na frente”, resume Gadelho.
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O cuidado reflete um mercado que passou a privilegiar qualidade em detrimento de volume. Segundo Adriano Mantesso, head de Real Estate da Tivio Capital, os eventos de crédito dos últimos anos reforçaram a importância de estruturas mais robustas.
“O mercado ficou mais disciplinado e seletivo, privilegiando operações com maior transparência, governança, garantias adequadas e qualidade dos ativos.”
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Na Paladin, a percepção é semelhante. Gabriel Marreta e Pedro Ferronato, da equipe de crédito da gestora, afirmam que existe uma procura diária de incorporadores por capital, mas apenas parte dos projetos consegue avançar.
“O momento exige muito critério de seleção e um desenho rigoroso da estrutura de investimento para evitar projetos que não se sustentem financeiramente. Garantias robustas se tornaram ainda mais essenciais.”
Mudança deve ganhar força nos próximos anos
Para Manupella, o próprio cenário macroeconômico contribuiu para essa mudança de comportamento das incorporadoras.
“Os incorporadores ficaram mais cautelosos. Quem está lançando projetos hoje normalmente vai para o mercado com produtos nos quais tem muita convicção. Isso elevou a qualidade média do pipeline.”
A concentração das operações continua maior em São Paulo, mas o movimento já se espalha para outras regiões. HSI, RBR, Paladin e Tivio apontam crescimento da demanda em mercados como Minas Gerais, Rio de Janeiro, Recife, Salvador, João Pessoa e interior paulista, impulsionado tanto pela redução do crédito bancário quanto pela maturidade crescente do mercado de capitais.
Para as gestoras, o avanço desse modelo dificilmente será revertido. À medida que a educação financeira reduz o volume de recursos estacionados na poupança, o mercado de capitais tende a ocupar definitivamente o papel de principal financiador da incorporação imobiliária brasileira.
“Quanto mais a poupança perde recursos, mais espaço o mercado de capitais ganha. Esse processo é estrutural e deve continuar nos próximos anos”, conclui Gadelho.
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