AdA Caixa Econômica Federal projeta atingir R$ 1 trilhão na carteira de crédito imobiliário em 2026, impulsionada por mudanças nas regras do financiamento com recursos da poupança. Ainda assim, o banco não prevê redução nas taxas de juros no curto prazo, mesmo após o início do ciclo de queda da Selic.
Segundo a instituição, o custo do dinheiro segue elevado e há incertezas sobre a trajetória da taxa básica, influenciadas pelo cenário internacional, especialmente pela guerra no Oriente Médio. Esse contexto limita a possibilidade de repasse de alívio para o crédito habitacional.
As alterações no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) trouxeram maior fluidez à operação e permitiram condições mais favoráveis, como financiamento de até 80% do valor do imóvel e elevação do teto para R$ 2,25 milhões. No entanto, o impacto dessas mudanças sobre os juros é considerado limitado.
A reformulação também liberou mais de R$ 30 bilhões da poupança, antes direcionados ao Banco Central via compulsórios, ampliando o funding para crédito imobiliário. A medida beneficia principalmente a classe média, já que o Minha Casa Minha Vida atende famílias com renda de até R$ 13 mil.
O novo modelo estabelece que, a cada R$ 1 concedido em crédito imobiliário, os bancos tenham acesso a R$ 1 da poupança para uso livre por cinco anos. Em contrapartida, 80% das operações devem seguir as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com limite de valor de R$ 2,25 milhões e juros de até 12% ao ano mais TR.
A estratégia busca compensar a perda de recursos da poupança, que vem sofrendo saques diante de alternativas mais rentáveis, e incentivar o uso de outras fontes, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Para 2026, a Caixa estima repetir o desempenho de 2025, com cerca de R$ 250 bilhões em contratações, sendo R$ 90 bilhões via poupança. A instituição destaca que a mudança nas regras ajudou a redistribuir a oferta de crédito entre os bancos, reduzindo a sobrecarga que antes recaía sobre a Caixa.
“O que nós tivemos foi um momento em que ninguém fazia praticamente (crédito imobiliário), então a Caixa estava sendo a porta de todo mundo. Isso diminuiu. Acho que algo como 70% da fila que tinha (à espera de financiamento) não era de clientes nossos, não foram nossos clientes que ficaram sem financiamento.”
Apesar disso, a expectativa de redução nas taxas não se concretizou. O modelo previa que bancos compensassem margens menores no crédito habitacional com ganhos em outras linhas, mas o descasamento entre o prazo de uso dos recursos da poupança (5 anos) e a duração dos financiamentos (12 a 18 anos) reduz esse efeito.
“(O banco) poderá fazer isso durante 5 anos. Nosso financiamento médio é de 12 a 18 anos. Isso seria mais matemático se fosse na mesma ‘duration’ do financiamento”
A executiva também reforça que o corte inicial da Selic, de 15% para 14,75%, ainda é insuficiente para alterar o custo estrutural do crédito.
Atualmente, a Caixa pratica taxas de até 11,49% + TR no SFH e até 12% + TR no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), mantendo-se entre as mais baixas do mercado.
“O custo do dinheiro está alto. Não temos em um horizonte próximo previsão de redução (dos juros).”
Impactos para o mercado imobiliário
Para incorporadores e investidores, o cenário indica manutenção de custos elevados de financiamento, o que pode pressionar margens e exigir maior seletividade nos projetos. Para corretores, a demanda segue aquecida, mas com maior sensibilidade do comprador às condições de crédito.
Já para os compradores, especialmente de média renda, o acesso ao financiamento permanece viável, porém sem expectativa de alívio nas parcelas no curto prazo. A ampliação do funding melhora a disponibilidade de crédito, mas não reduz o custo.
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Informações retiradas de InfoMoney
